Anthony Perkins jako duševně nemocný Norman Bates. Jeho starý ponurý dům slouží jako příležitostný motel a rozhodně není místem klidného odpočinku. O tom se přesvědčí i Marion Craneová (Janet Leigh). Soukromý detektiv (Martin Balsam) a Marionina sestra (Vera Miles) se vydávají po stopách zmizelé mladé Marion. Smrtelné napětí stoupá, až nakonec vyústí ve strašný a nevyhnutelný závěr.

Po letech léčby v ústavu pro duševně choré je sériový vrah Norman Bates konečně propuštěn. Rozhodne se nastěhovat zpět do nechvalně proslulého starého domu své dávno mrtvé matky, ale brzy zjistí, že ho trápí "její" požadavky, a začne pochybovat o své příčetnosti.

Stále ještě bydlí v ponurém domě na kopci, ke kterému patří nevelký motel. Od konce druhého dílu uplynul jen krátký čas a Norman se právě pustil do opravy a znovuotevření motelu. Zanedlouho přivítá prvního hosta, sympatickou dívku Maureen, bývalou jeptišku, která opustila řád, protože si kladla vinu za tragickou smrt jedné z jeptišek. Norman je šokován, protože dívka se až neskutečně podobá Marion, jeho nešťastné první oběti. Není však jediná, kdo se do motelu nastěhuje. Je tu také zlověstný Duane, kterého Norman zaměstná na noční služby, banda nepříliš slušných bývalých spolužáků, kteří se sjíždí na sraz třídy, a nakonec vlezlý reportér, který hledá tu správnou senzaci pro své senzacechtivé čtenáře a postupně odhaluje Normanovu minulost, a to v tom nejméně vhodném okamžiku - krátce po záhadném zmizení jednoho z hostů motelu. Je víc než jisté, než film skončí, mnozí z těch, kdo se ubytovali, budou mrtví. Ovšem zdaleka není tak jisté, že pachatelem je Norman. Nebo ano?

Norman Bates, muž, který ve svém motelu zabil několik žen, je vyléčen a volný. Je dokonce šťastně ženatý a čeká se svou manželkou dítě. Volá do rozhlasové talk show na téma matkovražda a svěří se moderátorce, že před lety zabil svou matku a nyní mu prý nezbývá nic jiného, než zabít znovu. Moderátorka se ho snaží udržet na telefonu a jeho záměr mu rozmluvit. Zpovídá ho a Norman se ve vyprávění dostává až na počátek svého děsivého příběhu. Jak mu zemřel otec, když byl ještě malý, jak ho jako kluka jeho šílená matka mučila a dováděla k zoufalství, a to tak dlouho, až ji nakonec v záchvatu žárlivosti, když si domů přivedla nového milence, zabil stejně jako jeho. Tím však začaly jeho skutečné potíže a v motelu, který zdědil, na to doplatilo životem několik žen. Norman prozradí, že ten, koho se chystá zabít nyní, je jeho milovaná manželka, protože se bojí, aby se s jeho dítětem děsivá historie neopakovala.