《第三類房客》是一套講鬼魂不息的惹笑諷刺喜劇。

話說在一間古屋內，住著一對夫婦，後因妻子紅杏出牆，為夫知悉，決定設計殺死奸夫，豈料人算不如天算，誤將裝修工人阿奀殺害，死後陰魂不息，而這對夫婦亦將這間屋售賣給一對新婚夫婦童長儀和馬瑞謹。

故事便在這對新婚夫婦遷入這間鬼屋展開。這對夫婦自遷入居住後，便經常遇到不可思議的怪事，原來這隻枉死鬼阿奀，卻是隻善良鬼，不但沒有害人的心，還時常協助做家務，初時童長儀很害怕，卻不敢告訴丈夫馬瑞謹，其後卻發覺鬼魂十分友善，結果成為好友，而這鬼魂又有求必應，不斷協助幫忙。

最後這隻善良的鬼魂要投胎再做人，當然是依依不捨，結果做了她的嬰兒。

整部片的笑料豐富而有警世作用，說明人鬼雖殊途，但有時也可融洽相處，反而人與人有時卻同住難。